Un moratoire de deux ans interdisant l’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens

Aux termes du budget fédéral émis le 7 avril 2022, le gouvernement du Canada a proposé une solution face à la surchauffe immobilière au Canada. En adoptant, le 23 juin 2022, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »), le gouvernement souhaite influencer le marché immobilier résidentiel afin que celui-ci ne serve pas d’actifs financiers spéculatifs pour des investisseurs non-Canadiens et qu’il soit davantage contrôlé en faveur des foyers canadiens.

Ainsi, pour une période de deux ans débutant au jour de l’entrée en vigueur de la Loi, il sera interdit, sauf exception, aux non-Canadiens d’acheter, directement ou indirectement, un immeuble résidentiel. Cette mesure s’adresse tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales non-canadiennes.

Les non-Canadiens visés par l’interdiction

Plus précisément, un individu qui ne possède pas la citoyenneté canadienne, qui n’est pas un résident permanent, qui n’est pas un résident temporaire au sens de Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés visé par l’une des exceptions prévues par règlement ou qui n’est pas inscrit à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens se verra interdire l’acquisition d’un immeuble résidentiel au Canada. La Loi s’appliquera du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2026.

Il en est de même pour toutes les sociétés constituées autrement que par une loi fédérale ou provinciale. Malgré ce qui précède, une société constituée par une loi fédérale ou provinciale dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs désignée en vertu de l’article 262 de la Loi sur l’impôt sur le revenu et qui est contrôlée par une personne ci-précédemment identifiée, est considérée comme étant non-canadienne.

À noter que le législateur a défini la notion de contrôle par la règlementation, tel que détaillé plus loin dans la présente.

Immeubles résidentiels

La Loi définit quels sont les immeubles résidentiels concernés par le moratoire. Désormais, il sera interdit aux non-Canadiens d’acquérir :

  • une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation (c’est-à-dire une habitation dotée d’une cuisine, d’une salle de bain et d’une pièce d’habitation privée), y compris la proportion des dépendances et du fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel ;
  • une partie d’un bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable qui est, ou est destiné à être, une parcelle séparée ou une autre division d’un immeuble ou d’un bien réel sur laquelle il y a, ou il est prévu qu’il y ait, un droit de propriété distinct des droits de propriété des autres parties du bâtiment, y compris la proportion des parties communes et des dépendances du bâtiment, et du fonds sous-jacent ou contigu à celui-ci, qui est attribuable à la maison, au logement ou au local et qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel ; et
  • un immeuble ou un bien réel visé par règlement.

Certaines précisions quant aux notions d’ « immeuble résidentiel » et d’ « immeuble ou bien réel visé par règlement » sont également apportées dans la réglementation, tel que détaillé plus loin dans la présente.

Exceptions

Le législateur s’est avisé de restreindre le bassin des personnes atteintes par l’objet du moratoire en prévoyant une liste d’individus, sociétés ou entités qui, par définition, sont non-Canadiens, mais qui seront éligibles à une exception quant à la nouvelle interdiction, à savoir :

  • le résident temporaire au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés et qui satisfait aux exigences prévues par le règlement adopté ;
  • la personne protégée, y compris les réfugiés, au sens de l’article 95(2) de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés ;
  • l’individu qui est  non-Canadien qui fait l’achat d’un immeuble résidentiel en copropriété avec son époux ou conjoint de fait (c’est-à-dire une personne qui vit avec la personne en cause dans une relation conjugale depuis au moins un an) ayant la citoyenneté canadienne, une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime  de la Loi sur les Indiens,  un résident permanent ou qui s’inscrit parmi les exceptions précédentes ;
  • des états étrangers qui viennent acquérir des immeubles résidentiels à des fins diplomatiques ou consulaires. À défaut de précisions à cet effet, elle s’appliquerait en outre à tous les membres accrédités des missions étrangères. Point qui sera à clarifier par règlement ; et
  • le non-Canadien, qui, aux termes d’une convention d’achat-vente, devient responsable de l’immeuble résidentiel ou en assume la responsabilité avant la date d’entrée en vigueur de la Loi.

Enfin, le législateur a déterminé plus précisément, par règlement, les conditions pour satisfaire aux exigences du statut de résident temporaire permettant d’être soustrait de cette interdiction : notre article en droit de l’immigration sur le sujet en traite plus en détails.

Promesse d’achat signée avant le 1er janvier 2023

Le 31 janvier 2023, la Cour Supérieure a établi que les non-Canadiens ayant conclu une promesse d’achat et de vente avant le 1er janvier 2023 pourront tout de même acheter un immeuble résidentiel1, même si la vente se conclut durant la période d’interdiction.

En effet, elle accueille la demande non contestée en jugement déclaratoire et conclut que les ventes à intervenir à la suite de promesses signées avant le moratoire ne sont pas visées par l’interdiction :

« [7] DÉCLARE qu’en vertu de l’exemption prévue au paragraphe 4(5) de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, l’interdiction d’achat de tout immeuble résidentiel par tout non-Canadien prévue au paragraphe 4(1) de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens ne s’applique pas à une vente résultant d’une promesse d’achat et de vente conclue par un non-Canadien avant le 1er janvier 2023; »

Ainsi, bien que le délai d’appel ne soit pas encore expiré, cette décision précise (du moins, provisoirement) la portée de cette Loi et son absence d’effet sur les promesses d’achats conclues avant son entrée en vigueur.

Infraction et pénalité

Le non-respect de cette interdiction n’invalide en rien la transaction. Néanmoins, la Loi prévoit que le non-Canadien qui acquière un immeuble résidentiel entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 commet une infraction et est passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende maximale de dix mille dollars (10 000 $).

Il en est de même pour toute personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage ou qui tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager un non-Canadien à acheter, directement ou indirectement, un immeuble résidentiel, tout en sachant que la Loi en interdit l’achat.

D’ailleurs, les dirigeants, administrateurs, cadres ou mandataires, ainsi que les cadres supérieurs et les individus autorisés à exercer des fonctions de gestion ou de surveillance pour une société ou une entité ayant ordonné ou autorisé l’infraction, ou qui y ont consenti ou participé, seront considérés en tant que coauteurs de l’infraction commise par la société et ou l’entité, que la société ou l’entité ait été ou non poursuivie ou condamnée au titre de la Loi.

Il est important de savoir qu’une condamnation suivant l’acquisition d’un immeuble résidentiel par un non-Canadien n’invalide en rien la transaction en cause. Cependant, la Loi précise que la juridiction supérieure de la province où se trouve l’immeuble résidentiel auquel se rapporte la contravention à l’article 4 de la Loi, peut rendre une ordonnance, sur demande du ministre responsable, forçant la vente de l’immeuble résidentiel de la manière et selon les conditions prévues par règlement. Chose certaine, suivant une ordonnance rendue en vertu de l’article 7 de la Loi, un non-Canadien contrevenant ne pourra recevoir du produit de la vente de l’immeuble résidentiel plus que la somme représentant le prix d’achat qu’il a payé pour cet immeuble.

Règlements

Le 2 décembre 2022, le gouvernement fédéral a adopté le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, lequel est entré en vigueur le 1er janvier 2023, et le Règlement modifiant le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, lequel est entré en vigueur le 27 mars 2023 (les deux règlements étant ci-après désignés collectivement le « Règlement »). Le Règlement précise les définitions de « contrôle » et d’« achat », et apporte par ailleurs des précisions quant à la notion d’« immeuble résidentiel ».

La notion de contrôle est pertinente pour déterminer si une société est considérée comme un non-Canadien au sens de la Loi. Ce sera le cas si elle est contrôlée par un non-Canadien visé. Le contrôle s’entend, à l’égard d’une société ou d’une entité, soit de la propriété directe ou indirecte d’actions ou de titres de participation représentant 10 % en valeur ou en vote, soit du contrôle de fait de la société ou de l’entité, directement ou indirectement, par l’intermédiaire de la propriété, d’un accord ou autrement.

Quant à la définition d’achat, le Règlement précise qu’elle peut comprendre l’acquisition, avec ou sans conditions, d’un intérêt légal ou en équité ou d’un droit réel dans un immeuble résidentiel. C’est donc dire que la définition d’achat peut inclure l’acquisition d’actions ou parts qu’une entité détient dans un immeuble résidentiel. Toutefois, cet élargissement ne vise pas les terrains acquis par un non-résident pour fins de développement, ce type d’acquisition demeurant possible pour les non-résidents.

Pour ce qui est d’un « immeuble ou bien visé par règlement », le Règlement, au paragraphe 3(1), est venu préciser que ce terme ne vise pas les immeubles qui ne font pas partie d’une agglomération de recensement (« AR ») ou d’une région métropolitaine de recensement (« RMR »)2. En résumé, on peut en comprendre que les propriétés récréatives ne se trouvant pas dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement ne sont pas considérées comme des immeubles résidentiels. Ainsi, ces propriétés ne sont pas visées par l’interdiction d’achat. Toutefois, le règlement modificatif adopté en mars 2023 abroge les dispositions initialement adoptées concernant les terrains d’usage résidentiel ou mixte, lesquels peuvent désormais être achetés par des non-résidents.

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[1] 9357-4010 Québec Inc. c. Yi-Fang Tai et al., N°500-17-123410-220, 31 janvier 2023.

[2] À titre de rappel, une RMR doit avoir une population totale d’au moins 100 000 habitants et son noyau doit compter au moins 50 000 habitants d’après les données ajustées du Programme du Recensement de la population précédent. Quant à l’AR, son noyau doit compter au moins 10 000 habitants toujours selon les données du Programme du Recensement de la population précédent.