Un moratoire de deux ans interdisant l’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens

Aux termes du budget fédéral émis le 7 avril 2022, le gouvernement du Canada a proposé une solution face à la surchauffe immobilière au Canada. En adoptant, le 23 juin 2022, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »), le gouvernement souhaite influencer le marché immobilier résidentiel afin que celui-ci ne serve pas d’actifs financiers spéculatifs pour des investisseurs non-Canadiens et qu’il soit davantage contrôlé en faveur des foyers canadiens.

Ainsi, pour une période de deux ans débutant au jour de l’entrée en vigueur de la Loi, il sera interdit aux non-Canadiens d’acheter, directement ou indirectement, un immeuble résidentiel. Cette mesure s’adresse tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales non-canadiennes.

Les non-Canadiens visés par l’interdiction

Plus précisément, un individu qui ne possède pas la citoyenneté canadienne, qui n’est pas un résident permanent ou qui n’est pas inscrit à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens se verra interdire l’acquisition d’un immeuble résidentiel au Canada. La Loi s’appliquera du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024.

Il en est de même pour toutes les sociétés constituées autrement que par une loi fédérale ou provinciale. Malgré ce qui précède, une société constituée par une loi fédérale ou provinciale dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs désignée en vertu de l’article 262 de la Loi sur l’impôt sur le revenu et qui est contrôlée par une personne ci-précédemment identifiée, est considérée comme étant non-canadienne.

À noter que le législateur se laisse la flexibilité d’attribuer le titre de non-Canadien à certaines personnes ou entités qu’elle déterminera par un règlement à venir.

Immeubles résidentiels

La Loi définit quels sont les immeubles résidentiels concernés par le moratoire. Désormais, il sera interdit aux non-Canadiens d’acquérir :

  • une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation (c’est-à-dire une habitation dotée d’une cuisine, d’une salle de bain et d’une pièce d’habitation privée), y compris la proportion des dépendances et du fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel ;
  • une partie d’un bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable qui est, ou est destiné à être, une parcelle séparée ou une autre division d’un immeuble ou d’un bien réel sur laquelle il y a, ou il est prévu qu’il y ait, un droit de propriété distinct des droits de propriété des autres parties du bâtiment, y compris la proportion des parties communes et des dépendances du bâtiment, et du fonds sous-jacent ou contigu à celui-ci, qui est attribuable à la maison, au logement ou au local et qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel ; et
  • un immeuble ou un bien réel visé par un règlement à venir.

Exceptions

Le législateur s’est avisé de restreindre le bassin des personnes atteintes par l’objet du moratoire en prévoyant une liste d’individus, sociétés ou entités qui, par définition, sont non-Canadiens, mais qui seront éligibles à une exception quant à la nouvelle interdiction, à savoir :

  • le résident temporaire au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés et qui satisfait aux exigences prévues par un règlement à venir ;
  • la personne protégée, y compris les réfugiés, au sens de l’article 95(2) de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés ;
  • l’individu qui est  non-Canadien qui fait l’achat d’un immeuble résidentiel en copropriété avec son époux ou conjoint de fait (c’est-à-dire une personne qui vit avec la personne en cause dans une relation conjugale depuis au moins un an) ayant la citoyenneté canadienne, une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime  de la Loi sur les Indiens,  un résident permanent ou qui s’inscrit parmi les exceptions précédentes ;
  • des états étrangers qui viennent acquérir des immeubles résidentiels à des fins diplomatiques ou consulaires. À défaut de précisions à cet effet, elle s’appliquerait en outre à tous les membres accrédités des missions étrangères. Point qui sera à clarifier par règlement ; et
  • le non-Canadien, qui, aux termes d’une convention d’achat-vente, devient responsable de l’immeuble résidentiel ou en assume la responsabilité avant la date d’entrée en vigueur de la Loi.

Enfin, le législateur se laisse la flexibilité de déterminer, par règlement à venir, certaines catégories de personnes éligibles à bénéficier d’une exception, ou encore, certaines situations justifiant une exception.

Infraction et pénalité

Le non-respect de cette interdiction n’invalide en rien la transaction. Néanmoins, la Loi prévoit que le non-Canadien qui acquière un immeuble résidentiel entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 commet une infraction et est passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende maximale de dix mille dollars (10 000 $).

Il en est de même pour toute personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage ou qui tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager un non-Canadien à acheter, directement ou indirectement, un immeuble résidentiel, tout en sachant que la Loi en interdit l’achat.

D’ailleurs, les dirigeants, administrateurs, cadres ou mandataires, ainsi que les cadres supérieurs et les individus autorisés à exercer des fonctions de gestion ou de surveillance pour une société ou une entité ayant ordonné ou autorisé l’infraction, ou qui y ont consenti ou participé, seront considérés en tant que coauteurs de l’infraction commise par la société et ou l’entité, que la société ou l’entité ait été ou non poursuivie ou condamnée au titre de la Loi.

Il est important de savoir qu’une condamnation suivant l’acquisition d’un immeuble résidentiel par un non-Canadien n’invalide en rien la transaction en cause. Cependant, la Loi précise que la juridiction supérieure de la province où se trouve l’immeuble résidentiel auquel se rapporte la contravention à l’article 4 de la Loi, peut rendre une ordonnance, sur demande du ministre responsable, forçant la vente de l’immeuble résidentiel de la manière et selon les conditions prévues par un règlement à venir. Chose certaine, suivant une ordonnance rendue en vertu de l’article 7 de la Loi, un non-Canadien contrevenant ne pourra recevoir du produit de la vente de l’immeuble résidentiel plus que la somme représentant le prix d’achat qu’il a payé pour cet immeuble.

Règlements

De par son application, la Loi prévoit qu’il sera possible par règlement de déterminer ce qui constitue un « achat ». D’ailleurs, ce règlement à venir apportera, nous l’espérons, les précisions nécessaires quant aux exceptions concernant les non-Canadiens, qui, aux termes d’une convention d’achat-vente, deviennent responsables d’un immeuble résidentiel ou en assume la responsabilité avant la date d’entrée en vigueur le 1er janvier 2023.

Il est également question de définir la notion de « contrôle » par l’application de la Loi. Celle-ci prévoit d’étendre l’interdiction à des acquisitions réalisées par le biais de personnes morales interposées, que ce soit des sociétés, autres personnes ou entités à être visées par un règlement à venir.

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