La pandémie impliquant le coronavirus emporte son lot de questionnements. Le secteur de la construction résidentiel n’en a pas fait exception alors que l’industrie fut paralysée au moment où les entrepreneurs s’apprêtaient à amorcer leur saison et où certains acheteurs ont vu leur situation financière affectée par la crise. Cette situation affecte-t-elle les promesses d’achat d’immeubles bâti ou à bâtir qui pouvaient avoir été conclus antérieurement à la crise de la COVID-19?

La Cour d’appel s’est montrée très claire dans la décision Ly c. Construction Sainte Gabrielle inc.[1] sur la qualification de tels contrats, lesquels sont régis par les articles 1785 et suivants du Code civil du Québec. Selon la cour, jusqu’à la conclusion de l’acte de vente devant notaire, le contrat préliminaire conclu entre les parties est une promesse de contracter l’éventuelle vente. La Cour vient par ailleurs implicitement indiquer que comme l’éventuel contrat à conclure est de la nature d’un contrat de vente, le client n’a pas la faculté de résilier unilatéralement le contrat.

Certaines personnes pourraient alors tentées d’alléguer que la pandémie représente une force majeure leur permettant de les exonérer de leurs obligations. Or, la doctrine et la jurisprudence sont constantes sur le fait que pour prétendre qu’un évènement emporte une exonération de responsabilité celui-ci doit satisfaire le triple critère d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et de non-imputabilité. Chaque cas étant un cas d’espèce, le simple fait de soulever la crise de la COVID-19 ne serait alors pas en soi suffisant pour affirmer qu’un client peut refuser de s’exécuter, celui-ci devra en plus prouver qu’il est véritablement dans l’impossibilité de s’exécuter à cause de la crise, critère pouvant être difficile à rencontrer.

Pour finir, une analyse complète exigerait la vérification approfondie des conditions prévues à la promesse notamment celle relative à l’obtention d’un financement. Dans un contexte où la crise affecterait dramatiquement la situation financière du client, il serait en effet possible de prétendre que la condition de financement n’est plus remplie. Le financement ne relevant pas du client, mais de l’institution prêteuse, qui impose des conditions et ratios pour accorder leur prêt. Il faut tout de même avoir à l’esprit que le client ne peut, selon ce même exemple, être l’artisan de son propre malheur et rendre l’obtention du financement impossible de par ses faits et gestes.

Me Guillaume Desautels

Me Alex Tremblay


[1] 2018 QCCA 1438.