Le 11 septembre 2024, le Gouvernement du Québec a publié un projet de règlement1 attendu depuis plusieurs années concernant les règles en matière de copropriété divise. Ces nouvelles dispositions ont un impact certain pour les promoteurs, les constructeurs, les syndicats de copropriété et les copropriétaires.
Protection des acomptes
L’article 1791.1 du Code civil du Québec prévoit déjà que les acomptes exigés pour l’achat d’une unité détenue en copropriété divise doivent être protégés entièrement par un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou par un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un Ordre professionnel. Or, la loi était muette quant à quel Ordre professionnel était qualifié. Nous savons maintenant que les membres en règle de la Chambre des notaires, du Barreau du Québec, de l’Ordre des comptables professionnels agréés ou de l’Ordre des administrateurs agréés pourront détenir dans leurs comptes en fidéicommis les acomptes versés par les promettants-acheteurs d’une unité à être détenue en copropriété divise. Le projet de règlement prévoit strictement que seul le promettant acheteur pourra verser l’acompte directement au professionnel mandaté par le promoteur ou le constructeur. De plus, la date convenue de délivrance de l’unité prévue au contrat préliminaire pourra être modifiée et consignée dans un contrat préliminaire amendé, et ce, avec l’accord des parties.
Si le règlement est adopté dans sa version actuelle, les principales obligations se résument essentiellement à ceci :
Carnet d’entretien et Étude du fonds de prévoyance
Bien que l’obligation d’obtenir le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance incombe généralement au syndicat de copropriété, les promoteurs doivent également demeurer vigilant à ce sujet dans le cadre de leur administration provisoire et de la tenue de l’assemblée de transition.
Le projet de règlement prévoit que seul un ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte ou un technologue professionnel, membre en règle de leur Ordre professionnel respectif, exerçant leurs activités professionnelles dans le milieu de la gestion, la construction, la rénovation ou l’inspection immobilière et n’étant pas membres ou personne liée au conseil d’administration, un copropriétaire ou un résident seront autorisés à produire et réviser le carnet d’entretien de la copropriété. Ce carnet d’entretien devra contenir un inventaire et une description de l’ensemble des matériaux, appareils et équipement qui composent les parties communes et les parties privatives dont le syndicat est responsable de l’entretien. Le carnet d’entretien fait également état de la durée de vie utile de ceux-ci.
La révision de ce carnet sera exigée minimalement tous les 5 ans sauf exception quant aux plus petites copropriétés respectant des conditions précises prévues au règlement qui bénéficient d’un délai de 10 ans.
En vertu de l’article 1070.2 du Code civil du Québec, il incombe au conseil d’administration de tenir à jour le carnet d’entretien. À cet égard, le règlement précise que la mise à jour doit être effectuée au moins une fois par année par le conseil d’administration.
Aussi, le projet de règlement prévoit qu’en plus des professionnels autorisés à produire et réviser le carnet d’entretien, les comptables professionnels agréés pourront réaliser l’étude du fonds de prévoyance qui devra être obtenue minimalement tous les 5 ans et devra être réalisée suivant les renseignements consignés au carnet d’entretien en plus de contenir minimalement les informations énoncées au projet de règlement.
Attestation du syndicat
L’article 1068.1 du Code civil du Québec prévoit que le vendeur d’une unité devra remettre une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement. Le projet de règlement précise que l’attestation doit porter notamment sur les informations financières du fonds de prévoyance et des charges communes, les liquidités du syndicat, les états financiers, les assurances, les inspections et les expertises, les sinistres, les réparations majeures et les litiges en cours. Les renseignements fournis devront couvrir des périodes pouvant remonter aux cinq dernières années.
Dispositions transitoires
Le projet de règlement, publié le 11 septembre 2024, entrera en vigueur 45 jours après cette date. Par conséquent, les dispositions non en vigueur dans le Code civil du Québec concernant l’étude du fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété seront effectives à partir du 10 novembre 2024 (articles 1068.1, 1070.2, 1071 al. 2 et 1106.1 du Code civil du Québec).
Il faut savoir que le carnet d’entretien ou l’étude du fonds de prévoyance obtenu par le syndicat dans les 2 années précédant l’entrée en vigueur du règlement est valide pour une période de 5 ans à compter de la date de son obtention, dans la mesure où le professionnel qui a réalisé le document respecte les règles édictées au projet de règlement. Autrement dit, si le carnet d’entretien ou l’étude du fonds de prévoyance a été obtenu depuis le 10 novembre 2022 et suivant les exigences du projet de règlement, il demeure valide au plus tard jusqu’en novembre 2027.
L’équipe spécialisée en droit de la copropriété de Cain Lamarre reste à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches afin de vous conformer aux nouvelles obligations législatives.
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