Jugement commenté: Directeur des poursuites criminelles et pénales c. Gestion Gilles Laurence Ltée, 2025 QCCA 75
Le contexte
Des promoteurs immobiliers (« promoteurs ») projettent de développer de nouveaux secteurs résidentiels dans la Ville de Sainte-Adèle (« Ville »). Pour mener à bien leurs projets, ils doivent obtenir les permis requis en vertu de la réglementation sur l’urbanisme adoptée sous la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Dans ce contexte, ils signent un protocole d’entente (« protocole ») avec la Ville. En vertu de ce protocole, les promoteurs s’engagent à construire les rues sur leurs terrains et à les céder gratuitement à la municipalité une fois construites, sous réserve du respect de certaines conditions et de la décision éventuelle de la Ville de les municipaliser. Pour exécuter les travaux, les promoteurs retiennent les services d’entrepreneurs généraux dûment licenciés auprès de la Régie du bâtiment du Québec (« RBQ »).
À la suite d’une enquête, le ministère public poursuit les promoteurs en leur transmettant des constats d’infraction. Il leur reproche d’avoir contrevenu à la Loi sur le bâtiment (Loi), en exerçant les fonctions d’entrepreneur, plus précisément en faisant exécuter des travaux de construction de rues sans détenir eux-mêmes une licence.
Cette affaire soulève des questions fondamentales: les promoteurs agissaient-ils à titre d’entrepreneurs ou comme constructeurs-propriétaires? Et selon la qualification retenue, devaient-ils détenir une licence? La Cour d’appel du Québec a été appelée à trancher ces enjeux. Avant d’examiner sa décision, il importe de revenir sur la position adoptée par les tribunaux dans ce dossier.
La position de la Cour du Québec
La Cour du Québec conclut que les promoteurs ont agi à titre d’entrepreneurs et non comme constructeurs-propriétaires. Selon elle, des promoteurs qui sont propriétaires de terrains et qui mandatent un entrepreneur général dûment licencié pour exécuter des travaux de génie civil dans le cadre d’un développement résidentiel, doivent être considérés comme des entrepreneurs au sens de la Loi. Elle souligne que les rues construites étaient destinées à être cédées à la Ville. Les travaux ont donc été exécutés pour le bénéfice de la Ville. Dans ces circonstances, les promoteurs auraient dû détenir une licence. Elle les déclare coupables de l’infraction reprochée et les condamne chacun au paiement d’une amende. Insatisfaits de cette décision, les promoteurs portent la cause en appel.
La position de la Cour supérieure
La Cour supérieure accueille l’appel des promoteurs et les acquitte. Elle conclut que la Cour du Québec a commis une erreur en droit en présumant que les rues seraient éventuellement cédées à la Ville. Selon la preuve, plusieurs conditions prévues au protocole n’étaient pas remplies, notamment celle exigeant que 25% des bâtiments du développement résidentiel soient construits. De plus, la Ville n’avait pas exercé sa discrétion de municipaliser les rues.
La Cour supérieure retient plutôt que les promoteurs étaient autorisés à construire les rues sur leurs propres terrains, après avoir obtenu les autorisations nécessaires. Ils devaient donc être considérés comme des constructeurs-propriétaires. En raison du fait qu’ils avaient retenu les services d’entrepreneurs généraux dûment licenciés pour exécuter les travaux, ils bénéficiaient de l’exemption prévue par la Loi, et n’étaient pas tenus de détenir eux-mêmes une licence. En désaccord avec ce jugement, le ministère public interjette appel devant la Cour d’appel du Québec.
La position de la Cour d’appel
La Cour d’appel confirme le jugement de la Cour supérieure et l’acquittement des promoteurs. Elle est toutefois divisée sur les questions à trancher.
La majorité
Selon la majorité, les travaux ont été accomplis dans l’intérêt des promoteurs. Au moment des infractions reprochées, ils étaient autorisés par la Ville à construire des rues sur leurs terrains. À ce titre, ils agissaient comme constructeurs-propriétaires et pouvaient faire exécuter les travaux par des entrepreneurs généraux dûment licenciés conformément à la Loi. Ils étaient donc exemptés de l’obligation de détenir une licence. La majorité ajoute que les objectifs de la Loi visant à assurer la qualité des travaux, la compétence, la protection du public, la probité et la solvabilité des entrepreneurs ont été respectés, puisque les travaux ont été confiés à des entrepreneurs généraux dûment licenciés.
Enfin, la majorité précise que le projet de développement résidentiel a été initié, préparé et présenté par les promoteurs à la Ville. Il s’agissait de leur projet et non celui de la Ville. Elle partage ainsi l’analyse de la Cour supérieure, concluant que les travaux ont été réalisés pour le compte des promoteurs. L’appel du ministère public est donc rejeté et l’acquittement des promoteurs confirmé.
La minorité
Contrairement à la majorité, le juge dissident adopte une approche restrictive. Il aurait accueilli l’appel du ministère public et rétabli le jugement de la Cour du Québec. À son avis, les promoteurs ont agi comme des entrepreneurs et ne pouvaient se prévaloir de l’exemption prévue pour les constructeurs-propriétaires. Il soutient que la construction des rues était ultimement destinée à être cédée à la Ville et que, dans ce contexte, les travaux ont été exécutés pour le bénéfice de celle-ci. Une licence était donc requise dans les circonstances.
La demande d’autorisation adressée à la Cour suprême
S’appuyant sur les motifs du juge dissident, le ministère public a soumis une demande d’autorisation d’en appeler du jugement de la Cour d’appel du Québec à la Cour suprême du Canada. Celle-ci a rejeté cette demande, mettant fin définitivement au dossier.
La conclusion
La détermination du statut d’un promoteur immobilier au regard de la Loi sur le bâtiment s’évalue à la lumière des faits propres à chaque dossier. Cette évaluation doit être menée de façon globale et rigoureuse, lorsqu’elle requiert l’examen de plusieurs éléments pertinents, notamment: la preuve présentée, le protocole d’entente conclu avec une municipalité, les exigences de la Loi sur le bâtiment et de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, certaines dispositions du Code civil du Québec, ainsi que la réglementation applicable en matière d’urbanisme et de construction. Dans ce contexte, la prudence et la diligence s’imposent. Une mauvaise qualification du statut peut entraîner des conséquences pénales importantes selon les circonstances.
Pour toute question ou pour obtenir de l’information relativement à l’application de la Loi sur le bâtiment, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe du département de la construction.
